Comprar apartamento na planta em Itapema: vantagens, riscos e como avaliar

Comprar apartamento na planta em Itapema é a forma mais barata de entrar num dos mercados mais caros do país. Também é a que tem mais formas de dar errado.

Com o metro quadrado da cidade em R$ 15.403 — o mais alto do Brasil —, a diferença entre o preço de pré-lançamento e o de um imóvel pronto ficou grande o suficiente para fazer muita gente aceitar o risco de obra. Este texto é sobre quando essa troca vale, e o que checar antes de assinar.

Por que a planta é mais barata

Não é generosidade da construtora. É financiamento.

Quando você compra em pré-lançamento, está financiando a obra. O dinheiro do comprador é mais barato para a incorporadora do que o do banco, e o desconto é o custo dessa antecipação. Quanto mais cedo você entra, maior o desconto — e maior o risco, porque menos coisa está pronta.

A curva de preço de um empreendimento costuma funcionar assim:

Em Itapema, com a valorização acumulada dos últimos anos, essa curva ficou mais inclinada que a média do país. É o que faz a planta ser atraente aqui — e o que faz tanta gente entrar sem ler o contrato.

O que checar antes de assinar

Esta é a parte que vale imprimir.

1. A construtora, não o folder

Perspectiva bonita qualquer um faz. O que importa:

• Histórico de entrega. Quantos empreendimentos entregou, e com quanto de atraso.
• Obras anteriores na cidade. Vá ver. Converse com morador. Pergunte sobre problemas pós-entrega.
• Saúde financeira. Construtora com obra parada em outro lugar é sinal.

2. O registro de incorporação

Este é inegociável. A incorporação precisa estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis antes de o empreendimento ser vendido. É a Lei 4.591/1964 que exige.

Peça a matrícula. Confira o número do registro de incorporação. Se o vendedor enrola, pare a conversa.

Verifique também se há patrimônio de afetação — o regime que separa o patrimônio daquela obra do restante da empresa. Ele não elimina o risco, mas protege bastante o comprador se a incorporadora quebrar.

3. A chave de obra

Aqui é onde mais gente se machuca.

O contrato típico tem parcelas mensais durante a obra, reforços semestrais ou anuais, e um saldo grande que vence na entrega das chaves — muitas vezes a maior parte do valor.

A ideia é que você financie esse saldo com o banco na entrega. O problema: as condições de financiamento serão as do dia da entrega, não as de hoje. Juro, sua renda, sua situação de crédito — tudo pode ter mudado em três anos.

Simule o pior cenário antes de assinar: e se, na entrega, o banco aprovar menos do que você precisa? Quem não tem resposta para isso está apostando, não investindo.

4. O INCC

As parcelas são corrigidas durante a obra, geralmente pelo INCC, o índice ligado ao custo da construção.

Isso significa que a parcela de daqui a dois anos não é a parcela de hoje. Peça a simulação com o índice projetado, não a tabela nominal. É uma diferença que costuma surpreender.

5. O prazo e a tolerância

Contratos de incorporação costumam prever uma tolerância de atraso além da data prevista. Leia qual é a do seu, e o que o contrato prevê se o prazo com tolerância for estourado.

6. O entorno em três anos

Aqui está o risco que quase ninguém avalia, e que em Itapema é concreto.

Olhe o que mais está sendo construído no mesmo bairro, com entrega no mesmo período. Se o seu empreendimento entrega junto com outros dez parecidos, você vai vender ou alugar competindo com dezenas de unidades idênticas — e a única alavanca vai ser o preço.

Vale a pena caminhar pelo bairro e contar os canteiros de obra. É a pesquisa mais barata e mais reveladora que existe.

Os riscos, listados sem suavizar

• Atraso. Comum. Planeje com folga.
• Problema com a construtora. Menos comum, muito mais grave. Mitigado por patrimônio de afetação e por escolher construtora com histórico.
• Chave de obra sem financiamento aprovado. O mais frequente entre os graves.
• INCC corroendo o desconto. Silencioso.
• Entrega diferente do folder. Acabamento, área comum, metragem. Guarde o memorial descritivo — é ele que vale, não a maquete.
• Excesso de oferta na entrega. O risco de mercado, e o mais ignorado em Itapema hoje.

Planta ou pronto?

Planta se o objetivo é valorização, você tem prazo e aguenta a chave de obra.

Pronto se precisa usar agora, quer ver exatamente o que está comprando, ou não quer risco. Você paga mais caro por m² — é o preço de não esperar.

Onde a planta faz mais sentido em Itapema

Na nossa leitura de mercado, em duas situações:

Em bairro de expansão. Morretes e Tabuleiro entram com ticket menor e recebem hoje a infraestrutura que a orla recebeu antes. Planta ali soma dois vetores de valorização. O perfil de cada bairro está em bairros de Itapema.

Em produto com diferencial que não se repete. Vista permanente, posição, planta bem resolvida. Se o empreendimento tem algo que os outros dez do bairro não vão ter, o risco de excesso de oferta cai muito.

Antes de decidir

Some os custos de aquisição ao preço — eles pesam de 4% a 8% e, na planta, vencem na entrega, junto com a chave de obra. A conta está em quanto custa comprar um imóvel em Itapema.

E confira se a planta é mesmo a estratégia certa para o seu objetivo: o comparativo entre valorização, temporada e renda anual está em investir em Itapema.

Se a compra também envolve mudar de cidade, e não só aplicar dinheiro, o guia completo sobre morar em Itapema cobre custo de vida, bairros e como é a cidade nos três anos que você vai esperar pela obra.