Quanto custa comprar um imóvel em Itapema além do preço anunciado

O anúncio diz R$ 900 mil. Você separa R$ 900 mil. E aí descobre, duas semanas antes de assinar, que faltam algumas dezenas de milhares de reais para o negócio acontecer.

Os custos para comprar imóvel em Itapema — como em qualquer cidade brasileira — não estão no preço anunciado. Somados, ficam entre 4% e 8% do valor do imóvel. Num mercado onde o metro quadrado médio é R$ 15.403, o mais caro do país, esses pontos percentuais viram muito dinheiro.

Este texto lista tudo, na ordem em que aparece.

1. ITBI — o maior deles

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é municipal: quem define a alíquota é a prefeitura da cidade onde está o imóvel.

Quem paga: o comprador. Sem ITBI quitado, o cartório não registra a transmissão — e sem registro, o imóvel não é seu, mesmo com a escritura assinada.

Sobre o que incide: sobre o valor da transação ou sobre o valor venal de referência do município, o que for maior. É comum o município ter uma base de cálculo própria, acima do valor declarado. Confirme antes.

A regra que faz diferença: compras financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação costumam ter alíquota reduzida sobre a parcela financiada, com a alíquota cheia incidindo sobre o restante — entrada e recursos próprios. Se você vai financiar, essa divisão muda a conta.

Importante: alíquota de ITBI muda por lei municipal. Não use o número de um blog — nem deste. Confirme a alíquota vigente na Prefeitura de Itapema ou com o cartório antes de fechar seu orçamento.

2. Escritura pública

É o ato lavrado em tabelionato de notas que formaliza a compra e venda.

Em Santa Catarina, um detalhe importa: os emolumentos não são um percentual sobre o valor do imóvel. São valores fixos por faixa, definidos em lei estadual e atualizados anualmente na tabela do Tribunal de Justiça.

O efeito prático é bom para imóvel caro: o percentual efetivo cai conforme o valor sobe. Um imóvel de R$ 2 milhões não paga o dobro de escritura de um de R$ 1 milhão.

Quando não há escritura: em financiamento bancário, o contrato de financiamento com força de escritura pública substitui a escritura em tabelionato. Isso economiza esse custo — e é uma das razões pelas quais a conta do financiado nem sempre é maior.

3. Registro no Cartório de Registro de Imóveis

É o ato que efetivamente transfere a propriedade. Assinar a escritura não torna o imóvel seu; registrar torna.

Como na escritura, os emolumentos de registro em SC seguem tabela por faixa de valor.

Este é o custo que mais gente tenta adiar, e é o pior para adiar. Imóvel não registrado não é seu perante terceiros — com todas as consequências que isso tem se houver disputa, dívida do vendedor ou inventário.

4. Se houver financiamento

O financiamento acrescenta custos próprios:

• Registro da alienação fiduciária — a garantia do banco entra na matrícula, e esse registro tem custo.
• Avaliação do imóvel — o banco contrata um avaliador. A tarifa é cobrada de você.
• Tarifa de administração / abertura de crédito — varia por banco.
• Seguros obrigatórios — MIP (morte e invalidez) e DFI (danos ao imóvel), embutidos na parcela ao longo de todo o contrato.

Em compensação, entram a alíquota reduzida de ITBI sobre a parcela financiada e a dispensa da escritura em tabelionato. Por isso a comparação entre à vista e financiado precisa ser feita com a conta inteira, não com um item isolado.

5. As despesas menores que somam

• Certidões — do imóvel, do vendedor e da matrícula. Baratas individualmente, várias.
• Assessoria jurídica — opcional, e a mais barata das seguranças num negócio dessa ordem de grandeza.
• Corretagem — em geral já embutida no preço anunciado nas vendas intermediadas; confirme quem paga.
• Taxa de transferência do condomínio — alguns condomínios cobram.
• Mudança, mobília, adaptações — não é taxa, mas é dinheiro que sai no mesmo mês.

A conta dos custos para comprar imóvel em Itapema, montada

Num imóvel hipotético de R$ 900 mil em Itapema:

Não colocamos valores fechados de ITBI e emolumentos de propósito: alíquota municipal e tabela de cartório mudam por lei, e um número errado aqui custaria caro a quem leu. Peça a simulação exata ao cartório e à prefeitura antes de fechar o orçamento — os dois fornecem.

Na compra na planta, a conta chega depois

Quem compra na planta não paga ITBI, escritura e registro no ato. Paga na entrega das chaves — junto com o saldo da chave de obra, que já costuma ser a maior parcela do contrato.

É a combinação que mais aperta comprador de planta: os 4% a 8% vencem no mesmo mês do maior desembolso do contrato. Quem não planejou os dois juntos chega na entrega precisando financiar mais do que imaginava. O detalhamento está em comprar apartamento na planta em Itapema.

Como não ser pego de surpresa

1. Reserve os 4% a 8% desde o começo, fora da entrada.
2. Confirme a alíquota de ITBI direto na prefeitura, antes de assinar qualquer coisa.
3. Peça o cálculo dos emolumentos ao cartório, com o valor real do imóvel.
4. Compare à vista e financiado com a conta inteira, não item por item.
5. Tire as certidões antes de assinar, não depois.
6. Registre. Escritura sem registro não transfere propriedade.

Onde isso entra na sua decisão

Esses custos mudam o preço efetivo do imóvel, e portanto mudam a conta de rentabilidade de quem investe — o retorno estimado em investir em Itapema e em aluguel de temporada precisa considerá-los.

E se você ainda está definindo bairro e faixa de preço, bairros de Itapema e o guia sobre morar em Itapema ajudam a chegar no número antes de somar as taxas.